Transformer des bureaux en laboratoires de biotechnologie : une solution aux espaces vides !

La pandémie de la Covid-19 a profondément transformé nos vies, et l’immobilier n’a pas échappé à cette métamorphose. Les bureaux, en particulier, ont été désertés, laissant un taux d’inoccupation sans précédent. Cependant, cette crise offre une opportunité unique : convertir ces espaces vacants en laboratoires de biotechnologie, répondant ainsi à la demande croissante d’espaces scientifiques.

En effet, au Canada, le taux d’inoccupation des bureaux a grimpé au cours des trois dernières années pour atteindre 18,9 % au deuxième trimestre 2024, soit son plus haut niveau depuis 1994. Selon le rapport de la société CBRE, cette augmentation est due à une hausse du taux d’inoccupation dans les centres-villes de Toronto (15,8 %), Vancouver (11,5 %), Ottawa (13,7 %) et Montréal (17,0 %). Le télétravail et le mode de travail hybride sont devenus des solutions efficaces pour de nombreuses entreprises. En mai 2024, selon Statistique Canada, 12 % des travailleurs adoptaient un mode de travail hybride, tandis que 15,5 % travaillaient exclusivement en télétravail. Cette proportion est particulièrement élevée en Ontario (29 %) et au Québec (27 %).

Parallèlement, depuis une dizaine d’années, le secteur des sciences de la vie et de la recherche scientifique connait une croissance rapide, grâce à de grandes avancées technologiques et à l’augmentation des dépenses en nouveaux médicaments destinés à aider une population vieillissante qui nécessite des soins afin de prolonger leur qualité de vie. Cette croissance a favorisé la demande accrue d’espace de laboratoire.

Ainsi, que vous soyez un propriétaire d’immeuble ou un investisseur, vous pouvez profiter de la tendance actuelle de convertir avec succès des espaces de bureaux existants vacants en espaces de laboratoire des sciences de la vie. Cependant, vous devez considérer les différentes exigences d’un espace de bureau et d’un espace de laboratoire de biotechnologie.

La conversion d’un espace de bureau en espace de laboratoire

Les défis liés à la transformation

La conversion et l’adaptation d’espaces de bureaux en laboratoires de biotechnologie, bien qu’il s’agisse d’une excellente solution pour remédier à la pénurie d’environnement pour le secteur des sciences de la vie, s’accompagnent naturellement d’une série d’enjeux spécifiques. En effet, il n’est pas facile de transformer des espaces de travail en laboratoires, c’est un processus délicat qui nécessite beaucoup de réflexion et d’analyse. Comme pour tout projet immobilier de reconversion, chacun des différents aspects tels que la structure du bâtiment, la capacité des services, l’emplacement, les règles de conformité et de sécurité, et autres devront être évalués et analysés. Ce processus complexe de transformation nécessite des améliorations considérables sur le bâtiment pour répondre aux réglementations et aux normes de conformité en matière de sciences de la vie. Pour que la rénovation de bureaux afin de créer des espaces optimisés pour les laboratoires soit une réussite, cela implique pour les propriétaires des bâtiments de nombreux défis dont :

• La connaissance des différents types de laboratoires
  Les laboratoires de chimie, de biologie, d’enzymologie, de microbiologie, de biosécurité et d’autres types ont des exigences techniques différentes et spécifiques nécessitant diverses approches de transformation. Pour la réussite d’un projet, la connaissance de ces différences est cruciale. Pour en savoir plus, consultez notre article de blogue intitulé « Quels sont les différents types de laboratoires de biotechnologie? ».
• Constituer une équipe compétente
  La conception, la gestion et la réalisation d’un projet de transformation de bureaux en laboratoires sont plus complexes et spécifiques que la construction d’espaces de bureaux. C’est pourquoi, en tant que propriétaire, vous devez vous entourer d’une équipe de professionnels d’expérience spécialisés dans le domaine pour assurer la réussite et l’efficacité de votre projet de reconversion.
• L’élaboration de systèmes de gestion performants
  Ce type de projet de transformation implique souvent l’introduction de nouvelles technologies et de nouveaux logiciels de haute qualité afin de garantir la conformité à toutes les législations pertinentes et les protocoles de sécurité ainsi qu’à l’intégrité de la recherche.
• Couvrir des coûts plus élevés
  Le coût de l’aménagement d’un espace de laboratoire avec la plomberie, la ventilation, les salles blanches et d’autres considérations spécialisées peut être le double ou le triple de celui de l’aménagement d’un espace de bureau standard. Vous devez être prêt à couvrir ces coûts pour profiter de la croissance potentielle des loyers des laboratoires par rapport à ceux des bureaux.

En prenant compte des éléments cités ci-dessus ainsi que des différences structurelles qui existent entre les bureaux traditionnels et les environnements de laboratoire, il est important de déterminer si les conversions sont réalisables. Effectivement, la faisabilité est essentielle, car les espaces doivent respecter et tenir compte des facteurs de conception qui rendent un laboratoire fonctionnel. Tous les bâtiments abritant des bureaux ne sont pas égaux et, bien que beaucoup d’entre eux aient le potentiel d’abriter des espaces dédiés aux sciences de la vie, certains ne sont pas transformables. Les conversions peuvent aller de la démolition et de la rénovation complètes à des modifications mineures permettant de créer des espaces optimisés pour les laboratoires.

Les éléments à considérer pour la faisabilité d’un projet de transformation

La conversion d’un espace de bureau existant en laboratoire nécessite une analyse hautement technique ainsi qu’une compréhension des systèmes de laboratoire. Les besoins en infrastructures des laboratoires dépassent les capacités de conception standard des bâtiments commerciaux typiques. Alors, que faut-il pour transformer un immeuble de bureaux en laboratoire?

Plusieurs facteurs importants liés à l’ingénierie doivent être pris en compte pour déterminer la faisabilité d’un projet de transformation en laboratoire, cela comprend notamment : les émanations de gaz, la ventilation, la climatisation, l’alimentation électrique, l’eau domestique, la gestion des déchets, la protection incendie et autres. Découvrez tous ces éléments plus en détail ci-dessous:

• L’emplacement du bâtiment existant
  La localisation de la bâtisse (parc industriel, commercial, centre-ville, etc.) doit être prise en compte. Effectivement, le voisinage peut ne pas apprécier l’apparence du laboratoire, les fumées qui en émanent ou le bruit des générateurs à proximité de leur espace. De plus, les stationnements des immeubles de bureaux ne sont souvent pas conçus pour les gros camions transportant les équipements des laboratoires.
  Vous devrez également vérifier que le zonage de la ville est conforme. En effet, si l’usage prévu du bâtiment n’est pas conforme à l’ordonnance de zonage de la ville, un changement d’usage ou un permis spécial sera nécessaire pour concrétiser votre projet.
• La capacité structurelle de la bâtisse
  Vous devez tenir compte de l’état du sol sur lequel repose le bâtiment ainsi que la qualité de sa construction. Certains types de laboratoires du secteur des sciences de la vie ont des charges d’équipement utiles de l’ordre de 100 à 200 livres par pied carré, ce qui est bien au-dessus de celles d’un immeuble de bureaux typique situées de 50 à 100 livres par pied carré. En fait, certains équipements de laboratoire automatisés et de grande taille peuvent être particulièrement lourds, tout comme de nombreux équipements plus petits et des articles de stockage peuvent entraîner des charges relativement élevées par rapport à un aménagement de bureau standard. Ainsi, dans la plupart des cas, le sol devra être renforcé pour augmenter la capacité de charge.
  Autre point important, les structures des immeubles de bureaux existants doivent être en mesure de répondre aux exigences strictes en matière d’isolation contre les vibrations des laboratoires. Alors que les bureaux ont été construits pour gérer les mouvements des personnes qui y travaillent, les espaces de laboratoire doivent être beaucoup plus stables pour empêcher les équipements spécifiques de créer des vibrations dans le bâtiment et ainsi d’affecter certains matériels de laboratoire comme les microscopes électroniques.
• La capacité structurelle du toit
  Les équipements de traitement de l’air sont situés sur le toit de la plupart des immeubles de bureaux, mais ces appareils sont généralement plus petits et plus légers que ceux requis pour un laboratoire. Dans ce cas, si des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation doivent être ajoutés, ils seront également installés sur le toit. Vous devrez donc tenir compte de la capacité structurelle de votre toiture et si nécessaire renforcer la structure du toit ou du bâtiment afin qu’il supporte la charge accrue.
• La hauteur du sol au sol
  L’un des plus gros problèmes lors de la conversion de bureaux en espace de laboratoire est la hauteur de chaque étage, qui est généralement de 12 pieds, ce qui n’est pas suffisant pour répondre aux différents besoins d’un espace de laboratoire. En effet, une hauteur de plancher à plancher de 16 à 17 pieds est idéale pour les installations des sciences de la vie. Dans un espace de laboratoire, les conduits de ventilation et de recyclage de l’air, les conduites de plomberie, le câblage électrique et autres équipements spécifiques doivent tous être rangés en toute sécurité derrière des plafonds suspendus pour garantir la nature stérile de l’environnement et réduire le risque d’interactions avec des étincelles ou de la poussière. Il est souvent possible d’atténuer ce problème de hauteur grâce à une bonne conception, comme en concevant des puits verticaux supplémentaires ou en abaissant les plafonds dans les couloirs pour permettre le passage des gaines principales.
• L’aménagement de l’espace
  Les espaces de bureaux sont généralement conçus sur un module de onze pieds avec les colonnes structurelles de 25′ x 30′. Les laboratoires, en revanche, nécessitent souvent des intervalles de placement des colonnes de 30′ x 30′ ou 40′ x 40′. Cette plus grande portée permet à l’espace d’accueillir des équipements spécialisés plus grands et minimise toute interruption du processus. Un aménagement de laboratoire trop serré ou compliqué peut entraîner une désorganisation ou une congestion des flux de matériel, de travail et de personnel, ce qui ralentit les processus augmentant le risque de perturbation et de contamination croisée. De plus, lors de la conception de l’espace de laboratoire, vous devez tenir compte de la flexibilité qui est un élément clé pour l’industrie des sciences de la vie qui évolue très rapidement.
  Les laboratoires ont également besoin d’un espace suffisamment grand prévu pour stocker des produits chimiques, d’un lieu de maintenance ainsi que d’un espace nécessaire à la collaboration entre scientifiques ou aux travaux d’analyse et d’informatique, qui sont particulièrement importants dans les environnements de recherche et développement médicaux.
  Certains types de laboratoires, comme ceux de niveau de confinement 3 ou les salles blanches qui nécessitent précision et contrôle, ne devront pas disposer de fenêtres, celles-ci pouvant provoquer un gain de chaleur via les rayons du soleil, modifier les niveaux de lumière ou accueillir de la poussière. De plus, l’isolation des fenêtres et des murs est également souvent réglementée pour garantir la sécurité des espaces dédiés aux sciences de la vie.
• La gestion de l’air
  Les immeubles de bureaux existants devront s’adapter aux nouvelles installations et à la distribution des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation dans les espaces de laboratoires. En effet, les laboratoires doivent faire recirculer l’air au moins cinq fois plus fréquemment qu’un bureau, et cet air doit être filtré, tempéré et déshumidifié afin de répondre aux réglementations, aux charges de refroidissement, aux taux de dispersion, etc. Les unités CVC devraient également inclure un système d’air d’appoint à 100 % et permettre une évacuation supplémentaire.
• L’alimentation électrique
  Les besoins en énergie d’un laboratoire sont bien supérieurs, au minimum deux fois de plus, à ceux d’un immeuble de bureaux. Effectivement, dans un environnement de laboratoire, la puissance électrique fournie doit se situer autour de 25 à 29 watts par pied carré, alors que celle d’un bureau est d’environ 12 à 14 watts par pied carré. De plus, dans les espaces de laboratoire, les prises électriques sont souvent montées au plafond, vous devrez prendre en compte ce changement d’infrastructure du câblage.
  Outre l’augmentation de l’alimentation électrique normale, les bâtiments de laboratoire doivent disposer d’une alimentation de secours. La présence d’un générateur de secours est nécessaire pour l’évacuation, la sécurité des personnes et le contrôle de la température.
• La plomberie
  La demande en eau chaude et froide dans les laboratoires est bien supérieure à celle des immeubles de bureaux. En raison de ces besoins accrus, vous devez évaluer et modifier au besoin l’ensemble du système d’eau domestique, depuis l’arrivée jusqu’à la tuyauterie de distribution dans le bâtiment. Car, sans eau tempérée en quantité suffisante, les laboratoires ne peuvent pas fonctionner.
  Les services d’égouts devront être augmentés en raison des substances utilisées dans les laboratoires et des exigences de sécurité chimique qui y sont associées. Les déchets liquides peuvent être collectés et même traités sur place, ce qui implique là encore un espace d’installation supplémentaire.
  Les laboratoires ont souvent besoin de gaz spéciaux (oxygène, azote liquide, etc.) qui nécessitent un stockage en vrac ou en microvrac sur site, ainsi que d’eau RODI, d’air sec comprimé (CDA), etc. Étant donné que ces systèmes ne sont généralement pas nécessaires dans les bureaux, ils doivent être inclus dans la conception lors de la conversion.
• L’espace de réception et d’expédition
  Contrairement aux utilisations typiques d’un espace de bureau, la présence d’une zone d’expédition et de réception constitue un des aspects importants des opérations de laboratoire des sciences de la vie. De l’emballage et de la distribution du nouveau produit à la réception des fournitures de laboratoire, il est donc important de concevoir un quai de chargement utile et pratique pour le succès des opérations.
  De plus, les ascenseurs des bureaux ne sont ni assez grands ni adaptés pour transporter des équipements et des matériaux de laboratoire. Ainsi, vous devrez prévoir l’ajout d’ascenseurs de fret ou de service.
• La gestion des déchets
  L’augmentation du débit des déchets de laboratoire nécessitera une analyse complète du système sanitaire d’un immeuble de bureaux existant. Étant donné que les systèmes de déchets d’un laboratoire utilisent des équipements de neutralisation pour retenir et traiter les résidus avant de les déverser dans les systèmes d’égouts sanitaires, vous devrez prévoir l’agrandissement des conduites sanitaires et augmenter le nombre de tuyaux d’évacuation des eaux usées.
• La protection incendie
  Les systèmes de détection, d’alarme et de protection incendie devront être augmentés et améliorés notamment par l’installation de compartiments coupe-feu et de gicleurs supplémentaires. En fait, un laboratoire de biotechnologie doit répondre à des normes en matière d’incendie et d’évacuation plus strictes que celles d’un espace de bureau puisqu’il utilise plus de matériaux inflammables ou dangereux.

En conclusion

La demande accrue d’espaces de laboratoire des sciences de la vie offre à tous les propriétaires de bâtiments l’occasion de fournir des espaces productifs et efficaces pour répondre à ces besoins. Toutefois, pour que la transformation d’espace de bureau en espace de laboratoire soit une réussite, vous devrez faire preuve d’une évaluation minutieuse du bâtiment ainsi que d’une conception et d’une planification des travaux précises et méticuleuses. Pour que votre projet soit un succès, faites appel à une entreprise professionnelle spécialisée dans ce domaine.

Chez Lab.Space Construction, nos experts en conception et en construction de laboratoire travaillent en étroite collaboration avec les entreprises du secteur des sciences de la vie et les propriétaires de bureaux depuis de nombreuses années afin de réaliser avec succès des projets rentables de conversion de bureau en laboratoire. Nous évaluons vos besoins et vos exigences spécifiques afin d’identifier les meilleures options de transformation pour que votre projet de laboratoire réponde aux normes réglementaires en vigueur tout en étant flexible et rentable.

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